El Congreso convalida medidas de vivienda y tumba las prórrogas de cinco o siete años

El decreto de medidas de vivienda salió adelante por 35 votos a 34 e incluye una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos. El de las prórrogas de cinco o siete años cayó por 34 a 35.

La Diputación Permanente del Congreso convalidó el jueves 12 de noviembre de 2026, por 35 votos a favor y 34 en contra, el decreto-ley que suspende hasta 2030 determinados desahucios de personas vulnerables. Rechazó convalidar, por 34 votos a favor y 35 en contra, el que ampliaba las prórrogas de determinados contratos de alquiler a cinco o siete años.

Para entender la vertiente tributaria del decreto de medidas, la AIReF calculó un coste fiscal de unos 1.300 millones anuales. La estimación no equivale a gasto ya ejecutado ni al coste exclusivo de ayudas directas.

Claves

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sobre la función social de la vivienda, quedó convalidado, según la nota del Congreso.
El Real Decreto-ley 28/2026, también de 6 de octubre, quedó derogado antes de su entrada en vigor, prevista para el 15 de noviembre, según la nota del Congreso.
Ambas votaciones se decidieron por un voto de diferencia (35-34 y 34-35).

El decreto que sigue adelante

Según la nota del Congreso, el Real Decreto-ley 29/2026 tiene seis títulos y 21 artículos, con medidas sobre compras de vivienda, alquileres, desahucios, fiscalidad, parque público y vivienda asequible. Entre ellas:

El artículo 1 limita hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas compras de vivienda «por un precio inferior al 70% de su valor de mercado», con excepciones para vivienda social o asequible y colectivos vulnerables.
El artículo 2 suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
El artículo 5 suspende, en ciertos desahucios por impago de arrendatarios vulnerables, el procedimiento y el lanzamiento hasta dos meses, para que la Administración ofrezca una alternativa habitacional o pague o consigne todo lo reclamado. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago íntegro, según el texto del BOE, la Administración queda subrogada en la deuda y no procede el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad económica, hasta que expire el contrato.
La disposición final quinta permite, a solicitud del inquilino, una prórroga extraordinaria por anualidades, de hasta dos años más, para ciertos contratos de vivienda habitual vigentes. El inquilino debe estar al corriente del pago los ocho meses anteriores. El arrendador debe aceptarla salvo excepciones, como haber pactado otras condiciones o un nuevo contrato, o haber comunicado una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda.
La disposición final sexta limita las actualizaciones anuales de renta que venzan entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia, no hay aumento. Si no lo supera, rige el nuevo pacto y, sin pacto, el aumento máximo es del 2%.

La norma incluye también medidas fiscales, la creación de un Fondo de Vivienda de Impacto Social y líneas de avales del ICO (garantías, no gasto directo) de hasta 2.000 millones de euros para vivienda de alquiler social o asequible, según la nota. El texto está en el BOE.

El decreto que cae

El Real Decreto-ley 28/2026 daba nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según el texto del BOE, cuando un contrato de vivienda habitual llegara a su vencimiento, o al de cualquiera de sus prórrogas, tras la duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y ninguna de las partes hubiera avisado de que no quería prorrogarlo (seis meses antes el arrendador, dos el inquilino), se prorrogaría tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.

Si el arrendador comunicaba que no prorrogaba, debía indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades, calculadas según las reglas del decreto, con excepciones como necesitar la vivienda para sí o para familiares.

La Diputación Permanente rechazó su convalidación por 34 votos a favor y 35 en contra. Como no se convalidó, el decreto queda derogado y no llegó a aplicarse.

Qué estaba en juego

La Diputación Permanente es el órgano que se encarga de los asuntos del Congreso cuando no hay periodo de sesiones o las Cortes están disueltas. El orden del día de la sesión número 10 del 12 de noviembre incluía ambos decretos. Ya habíamos anticipado esta votación.

Preguntas frecuentes

¿Qué ocurre con el decreto de las prórrogas de alquiler?

Queda derogado antes de su entrada en vigor, prevista para el 15 de noviembre de 2026. Las prórrogas que preveía no llegan a aplicarse.

¿Se mantiene alguna prórroga de alquileres?

El Real Decreto-ley 29/2026, ya convalidado, incluye en su disposición final quinta una prórroga extraordinaria, a solicitud del inquilino y por anualidades, de hasta dos años más para determinados contratos, con las condiciones que fija la norma.

Fuentes

Para distinguir la renta pactada de su actualización anual, el IRAV de octubre se situó en el 2,57%, sin implicar esa subida automática del alquiler. La regla extraordinaria hasta finales de 2027 prevé un máximo del 2% sin nuevo pacto cuando proceda aumento.

La Diputación Permanente convalida las medidas de vivienda y tumba las prórrogas de alquiler de cinco o siete años